„Wir müssen die Mieten weiter erhöhen“

Das kommt davon, wenn Polit-Marionetten kommunales Wohneigentum für’n Appel und’n Ei an private Investoren  verkaufen, um die gemachten Schulden für einen kurzen Zeitraum auszugleichen. Am Ende steht das Volk mit leeren Händen da. Leider wählen immer noch viel zu viele Menschen diese Ausbeuter, wie wir am Sonntag erneut festgestellt haben.

„Absolut obrigkeitshörig, des Denkens entwöhnt, typischer Befehlsempfänger, ein Held vor dem Feind, aber ein totaler Mangel an Zivilcourage!
Der typische Deutsche verteidigt sich erst dann, wenn er nichts mehr hat, was sich zu verteidigen lohnt. Wenn er aber aus seinem Schlaf erwacht ist, dann schlägt er in blindem Zorn alles kurz und klein, auch das was ihm noch helfen könnte.“ (C.F. von Weizsäcker)

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Der eigentliche Grund dafür wird wieder einmal verschwiegen

Ein Standpunkt von Christian Kreiß.

Mieterhöhung für eine halbe Millionen Mieter angekündigt

Ende August sagte Lars von Lackum, der Vorstandsvorsitzende des zweitgrößten deutschen Wohnungsunternehmens in einem Interview: „Wir müssen die Mieten weiter erhöhen“.1 Als Gründe, warum die im MDAX gelistete LEG SE die Mieten 2024 um 3,4% erhöhen wird, werden alle möglichen Argumente angeführt.2 Nur eines fehlt: Dass LEG 2024 wieder eine Dividende ausgeschüttet hat, und zwar in Höhe von 181 Millionen Euro.3 2023 waren wegen eines großen Buch-Verlustes durch Immobilienabwertungen die Dividenden zum ersten Mal in 10 Jahren ausgesetzt worden.4 Umso überraschender war für Marktteilnehmer, dass 2024 erneut Dividenden ausgeschüttet wurden.

Wer zahlt die Dividenden?

Die Mieter. LEG hatte 2023 Einnahmen aus Nettokaltmieten in Höhe von 834 Millionen Euro.5 Setzt man hierzu die Dividenden ins Verhältnis, ergibt sich 21,7%.6 Was heißt 21,7%? Das heißt, die Miethaushalte von LEG könnten 2024 eine Mietsenkung von 21,7% erhalten, wenn keine Dividenden gezahlt würden. Also wenn man keine Dividenden bezahlt, könnten die Mieten um ein Fünftel gesenkt statt um 3,4% erhöht zu werden. Das verschweigt Herr von Lackum, wie praktisch alle anderen Immobilienspezialisten auch. Unehrlichkeit und Heuchelei in diesem Punkt sind hier vollkommen normal und so stark verbreitet, dass fast niemand mehr darüber nachdenkt.

Dividenden werden gezahlt, nachdem alle Wartungs- und Renovierungsarbeiten getätigt sind, nachdem der Rasen gemäht, alte Fenster und Dächer repariert und die Steuern gezahlt sind (wenn welche nach Ausschöpfung aller Steuerberatungstricks bezahlt werden). Also Dividenden sind der reine Extra-Profit, der nach sämtlichen Kosten und Aufwendungen übrigbleibt. Also das Geld, das man einfach nicht mehr braucht für Renovierungen oder Investitionen, für das Bauen neuen Wohnraumes, das man auch in der Zukunft nicht investieren will, sondern lieber an die weit entfernt wohnenden Aktionäre auszahlen will. Nach der Auszahlung ist das Geld weg, weit weg.

Wer bekommt die Dividenden?

Die Aktionäre. Wer sind die Hauptaktionäre? Die beiden größten Aktionäre von LEG sind MFS, Massachusetts Financial Services Company, Boston, mit 13,6% und BlackRock Inc., der 10,2% der Aktien gehören. Insgesamt entfallen 10% des Aktienbesitzes auf Aktionäre in Deutschland. Die allermeisten Aktionäre wissen also nicht wirklich, wo eigentlich die 166.500 Mietwohnungen mit etwa einer halben Million Mietern sind. Sie halten nur die Hand auf und arbeiten nicht dafür. Gar nichts. Genau das ist das Grundprinzip der sogenannten leistungslosen Einkommen, passiven Einkommen, Nicht-Arbeits-Einkommen. Man muss nicht dafür arbeiten. Die Mieter für ihre Miete schon.

Vonovia

Die LEG ist selbstverständlich kein Einzelfall. Der ganze professionelle Mietmarkt arbeitet nach diesem Prinzip: Die einen, die Mehrheit, arbeitet und zahlt (die Miete), eine relativ kleine Minderheit, die glücklichen Immobilieneigentümer bzw. die Aktienbesitzer, halten die Hand auf und bekommen die Dividende, die aus den Mieten bezahlt werden. Vonovia, das größte Vermietungsunternehmen von Deutschland, arbeitet nach demselben Prinzip. Vonovia ist etwa dreimal so groß wie LEG und hat knapp 500.000 Wohnungen. Vonovia hat in den letzten 4 Jahren zwischen 676 und 1.289 Millionen Euro Dividende ausgeschüttet. Im Verhältnis zu den Mieteinnahmen waren das 2020 31%, 2021 37,2%, 2022 14,5% und 2023 15,6% der Mieteinnahmen.7 Im Durchschnitt betrug die Dividende in den letzten 4 Jahren also etwas über 20% der Mieteinnahmen.

Also ganz ähnlich wie bei der kleineren Schwester LEG könnte man auch bei Vonovia die Mieten um gut ein Fünftel senken, wenn man das Geld nicht an die Aktionäre auszahlen würde. Ähnlich wie bei LEG wohnen die Aktionäre von Vonovia weit, weit weg und wissen vermutlich nicht, wo die Wohnungen eigentlich sind: Etwa jeder zehnte Aktionär wohnt in Deutschland und hätte theoretisch die Chance, sich einmal eine Wohnung tatsächlich live anzusehen.8 Aber wozu? Darum kümmern muss man sich ja sowieso nicht. Dafür hat man ja Angestellte, Bediente, Hausmeister, Reparateure, Serviceagenturen usw., die einem die Mühe abnehmen. Nachdem man diese arbeitenden Menschen alle bezahlt hat, bleibt in der Regel eine hübsche Dividende übrig – ganz arbeitslos. Denn die Arbeit überlässt man den anderen, den Nicht-Investoren, denjenigen, die für ihren Lebensunterhalt arbeiten müssen.

Ökonomischen Sinn haben diese Dividendenauszahlungen nicht. Sie fließen aus den Unternehmen hinaus, stehen für künftige Investitionen wie Wohnraumerstellung oder Renovierung nicht mehr zur Verfügung, sondern dienen zum größten Teil Millionären oder Milliardären, ihr Vermögen weiter leistungslos zu vermehren.9

Insofern trifft der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten mit seiner Aussage

„Am Ende zahlen alles die Mieterinnen und Mieter, das ist das Geschäftsmodell von Vonovia und Co., […] das Geschäftsmodell börsennotierter Wohnungskonzerne sei unsozial und spekulativ “10

den Nagel auf den Kopf.

Hintergründe

Dieses nicht gerade soziale, geschweige denn gerechte Monopoly-System führt dazu, dass die Mieten munter steigen, Mietwohnen immer teurer wird und die Mieter immer noch ein bisschen härter für die Miete arbeiten müssen, um die Dividenden für die glücklichen oberen ein bis 10 Prozent Wohlhabenden finanzieren zu können. Ein paar Zahlen:

In den letzten 10 Jahren, von 2014 bis 2023 stiegen die tariflichen Stundenverdienste in Deutschland (mit Sonderzahlungen) um 24,3%.11 Die Neuvertrags-Mieten erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 44,9%.12 Die Neu-Mieten sind also beinahe doppelt so stark gestiegen wie die Tariflöhne. In den 7 Ballungsgebieten Deutschlands sieht es noch ein wenig schlechter aus. Dort sind die Neu-Mieten um 53,4% gestiegen. Also leider, leider müssen die arbeitenden Menschen, die eine neue Wohnung brauchen, heute ein wenig länger arbeiten, um sich eine Mietwohnung leisten zu können als vor 10 Jahren. Des einen Leid, des andern Freud: Die Großaktionäre bekommen sicher ihre Dividende und freuen sich über die ständig steigenden Mieterlöse. Nicht alle sind über steigende Mieten unglücklich.

Ähnliches gilt für den Erwerb von den eigenen vier Wänden. Eigentumswohnungen in Deutschland sind in den letzten 10 Jahren um 62,7% teurer geworden.13 Dazu kommen die in den letzten beiden Jahren dramatisch gestiegenen Zinsen. Für junge Häuslebauer sieht es momentan also gar nicht gut aus. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum für junge Familien ist heute in Deutschland so gering wie seit Generationen nicht. Junge Familien müssen daher leider in großem Umfang und anders als beispielsweise vor 10 Jahren oder ihre Eltern, auf die eigenen vier Wände verzichten und stattdessen die stark gestiegenen Mieten zahlen. Die Entwicklung ähnelt verblüffend dem beliebten Monopoly-Spiel.

Monopoly im Alltagsleben

Da man für alles und jedes Grund und Boden braucht, zum Wohnen, Arbeiten, für Freizeit, Fortbewegung, Essengehen, Einkaufen usw., sind die Bodenrenten in Form von Mieten und Pachten garantiert. Sie stellen eine Knappheitsrente dar, für die man nichts tun muss – außer im Grundbuch stehen. Es ist wie beim Monopoly-Spiel: Fast egal, auf welches Feld man kommt, man muss dafür zahlen. Wenn man selber keine Straßen und Häuser hat, zahlt man alles an die anderen. Hat man ein wenig Grundbesitz, bekommt man auch ein wenig Einnahmen ab. Hat man viele Straßen und viele Häuser bzw. Hotels darauf, dann verdient man so richtig viel. Und diejenigen, die viele Immobilien haben, bekommen durch die Zahlungen der anderen immer noch mehr dazu. Und so ist es auch im wirklichen Leben, wie beispielsweise Zahlen aus den USA zeigen, wo sich der Bodenbesitz in den letzten 10 Jahren immer stärker bei den größten 100 Landeigentümern konzentriert hat.14

Letztlich liegt der Grund für die permanent steigenden Bodenpreise daran, dass Boden ein nicht vermehrbares, „superiores Gut“ ist (ein Gut, das man bei steigendem Einkommen vermehrt nachfrägt). Bei Wirtschaftswachstum steigt daher der Bodenpreis von ganz allein und automatisch stärker als die Wachstumsrate des nominalen Sozialproduktes – ohne dass man irgendetwas dafür tun muss.

Die Zahlungen für die Bodenrenten fließen nicht nur durch die Mieter, sondern auch durch jeden Produkt- und Dienstleistungskauf. So sind beispielsweise in jedem Produkt, das wir kaufen, Bodenrenten in Form von Mieten oder Pachten als Teil des Kaufpreises enthalten. Mit jedem Produkt, das wir kaufen, zahlen wir die Bodenbenutzung, die für seine Erstellung nötig ist, mit, ob wir es wissen oder nicht und ob wir es wollen oder nicht.15 Also auch die Familien, die in ihren eigenen vier Wänden wohnen und keine Miete überweisen, zahlen tagtäglich Bodenrenten an die Bodeneigentümer.

Viele kritische Ökonomen haben das seit langem erkannt. Karl Marx, Henry George, Silvio Gesell, Rudolf Steiner – seiner Meinung nach dürfte Boden keine Ware, kein handelbares Gut sein, jeder Mensch habe Recht auf ein Stück Boden16 -, John Maynard Keynes und viele andere kritisieren das Boden-Renten-System seit langem. Es sorgt dafür, dass leistungslose Einkommen auf die Konten privater Eigentümer fließen, wo es nicht hingehört oder bestenfalls nur in streng begrenztem Umfang hingehört. Mit etwas gesundem Menschenverstand betrachtet müssten die leistungslosen Bodenrenten an die leistungslosen Menschen fließen, also die Menschen die nicht arbeiten können und sollen: unsere Kinder, Jugend und Senioren. Mit den Bodenrenten wäre ein guter Teil der Sozialausgaben finanzierbar: Die Bodenerträge in Deutschland betragen heute weit über 400 Milliarden Euro.17

Was tun?

Es gibt eine ganze Reihe sehr vielversprechender Ansätze, um dem Übel abzuhelfen.18 Vorschläge sind unter anderem 1.) die Enteignung von Großeigentümern, wie es bei dem Volksbegehren am 26.9.2021 in Berlin zur Abstimmung stand. Über 56 Prozent der Teilnehmer haben sich dabei für eine Enteignung ausgesprochen, 39 Prozent dagegen.19 Man könnte 2.) ein neu, „smart“ ausgestaltetes, konzeptionell weiterentwickeltes kommunales Erbbaurecht einführen bzw. wiederbeleben. Auf diese Weise könnten Wohnungsbestände in die Sozialbindung zurückgeholt werden.20 3.) Neue Wohnungsgemeinnützigkeit oder Gemeinwohlwohnungen ausbauen.21 4.) Vorkaufsrecht für Kommunen bei zum Verkauf angebotenen Immobilien zu einem unter dem Marktpreis liegenden Wert. Im Anschluss könnten diese Liegenschaften auf Erbpachtbasis an private Nutzer oder Unternehmen für 99 Jahre vergeben werden. 5.) Vermehrung von Genossenschaften im Wohnbereich nach dem Vorbild der Raiffeisengenossenschaften. 6.) Progressive Abgabe auf Bodeneigentum, das nicht selbst genutzt wird. Nach Berücksichtigung eines Freibetrages von vielleicht 2 Millionen Euro für Bodeneigentum pro natürlichem Mensch wird alles nicht selbst genutzte Bodeneigentum mit einer immer weiter steigenden Bodenwertsteuer belegt. Besonders gut mit dem Thema vertraut ist „Grundsteuer zeitgemäß“.22 Dort findet man gute Konzepte, die man dringend umsetzen müsste.

Was tut die Politik?

Die Politikerinnen und Politiker halten sich fest, fest die Augen zu, um sich nur ja nicht mit den äußert einflussreichen Großaktionären anzulegen, die im übrigen wohlwollend Parteispenden überweisen, wenn man sich aktionärs- und milliardärsfreundlich verhält. Die Politik der Bundesregierung (und die vieler anderer Länder) dient meines Erachtens schon lange nicht mehr den Interessen der großen Mehrheit der Menschen im Lande, sondern bedient ganz überwiegend die Interessen einer sehr kleinen, sehr reichen Minderheit. Das ist nicht gerade demokratisch.

Quellen und Anmerkungen

 

Prof. Dr. Christian Kreiß, Jahrgang 1962: Studium und Promotion in Volkswirtschaftslehre und Wirtschaftsgeschichte an der LMU München. Neun Jahre Berufstätigkeit als Bankier, davon sieben Jahre als Investment Banker. Seit 2002 Professor für BWL mit Schwerpunkt Investition, Finanzierung und Volkswirtschaftslehre. Autor von acht Büchern: Das Ende des Wirtschaftswachstums – Die ökonomischen und sozialen Folgen mangelnder Ethik und Moral (2023); Gekaufte Wissenschaft (2020); Das Mephisto-Prinzip in unserer Wirtschaft (2019); BWL Blenden Wuchern Lamentieren (2019, zusammen mit Heinz Siebenbrock); Werbung nein danke (2016); Gekaufte Forschung (2015); Geplanter Verschleiß (2014); Profitwahn (2013). Drei Einladungen in den Deutschen Bundestag als unabhängiger Experte (Grüne, Linke, SPD). Zahlreiche Fernseh-, Rundfunk- und Zeitschriften-Interviews, öffentliche Vorträge und Veröffentlichungen. Mitglied bei ver.di und Christen für gerechte Wirtschaftsordnung. Homepage www.menschengerechtewirtschaft.de

 

 

1 Wirtschaftswoche 27.8.2024, https://www.wiwo.de/my/finanzen/immobilien/leg-chef-im-interview-wir-muessen-die-mieten-weiter-erhoehen/29959526.html

2 https://www.az-online.de/wirtschaft/muessen-die-mieten-weiter-erhoehen-immobilien-chef-mit-duesteren-aussichten-fuer-mieter-zr-93264709.html

3 Geschäftsbericht LEG SE 2023

4 https://www.deraktionaer.de/artikel/aktien/leg-immobilien-dividendenueberraschung-20352552.html; https://aktienfinder.net/dividenden-profil/Leg%20Immobilien-Dividende

5 Geschäftsbericht LEG SE 2023

6 181 Millionen Dividenden geteilt durch 834 Millionen Nettokaltmieten.

7 Geschäftsberichte Vonovia 2020 bis 2023, eigene Berechnungen

8 https://www.vonovia.com/investoren/die-vonovia-aktie/aktionaersstruktur

9 Vgl. Christian Kreiß, Börsengewitter: Wetterleuchten oder Korrektur? Zunehmende Ungleichverteilung in den USA und ihre Auswirkungen https://www.nachdenkseiten.de/?p=119514

10  https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/steigende-mieten-vonovia-inflation-101.html

11 https://www-genesis.destatis.de/genesis/online?operation=abruftabelleBearbeiten&levelindex=2&levelid=1724882221297&auswahloperation=abruftabelleAuspraegungAuswaehlen&auswahlverzeichnis=ordnungsstruktur&auswahlziel=werteabruf&code=62221-0001&auswahltext=&wertauswahl=311&wertauswahl=489&werteabruf=Werteabruf#abreadcrumb

12 https://www.pfandbrief.de/site/dam/jcr:c72490f7-0365-435f-ab1b-39e98e57b187/vdp_Index_Q2-2024_DE_2024-08-12.pdf

13 Ebd.

14 www.inequality.org 23.Sep.2019: „40 million – the total number of acres owned by the 100 largest landowners in the United States, a list that includes a growing number of U.S. billionaires. The acres, Bloomberg reports, represent a land mass the size of Florida. A decade ago, the nation’s 100 largest landowners held 30 million acres.”

15 Vgl. Kreiß, Mephisto S.42ff.

16 Rudolf Steiner, Die Bodenfrage vom Standpunkt der Dreigliederung, Stuttgart, 16.6.1920, Gesamtausgabe Band 337a, Rudolf Steiner Verlag Dornach, 1999, S.195-229

17 Dirk Löhr, Norbert Olah, Thomas Huth, Boden, der vergessene Produktionsfaktor, file:///C:/Users/00413/Downloads/boden-der-vergessene-produktionsfaktor.pdf

18 Ausgezeichnete, gut recherchierte und verständliche Vorschläge finden sich in: Hans Böckler Stiftung (Hg.): Löhr, Dirk, Soziale Wohnungspolitik – Zeitgemäße Konzepte und Instrumente, November 2021: https://www.boeckler.de/de/faust-detail.htm?sync_id=HBS-008198#:~:text=Zeitgem%C3%A4%C3%9Fe%20Konzepte%20und%20Instrumente%20Soziale%20Wohnungspolitik&text=Z0u%20modernen%20Ans%C3%A4tzen%20z%C3%A4hlen%20die,Studie%20einer%20Bewertung%20unterzogen%20

19 https://www.deutschlandfunk.de/volksentscheid-berlin-stimmt-fuer-enteignung-grosser-100.html

20 Löhr, Dirk, Deutsche Wohnen & Co. enteignen: Soziale Innovationen statt Knüppel aus dem Sack! Unveröffentlichtes Manuskript Oktober 2021

21 Hans Böckler Stiftung (Hg.): Löhr, Dirk, Soziale Wohnungspolitik – Zeitgemäße Konzepte und Instrumente November 202

22 https://www.grundsteuerreform.net/

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Dank an den Autor für das Recht zur Veröffentlichung dieses Beitrags.